Nur zwei Schritte bis zu Ihrer Steuerersparnis:

Kostenlose Ersteinschätzung

Wir prüfen vorab kostenfrei, ob sich die Investition in ein Gutachten für Sie lohnt.

Füllen Sie unser Formular für die Ersteinschätzung aus.

Geben Sie alle relevanten Parameter zu Ihrem Objekt ein und wählen Sie auf der letzten Seite „Kostenlose Ersteinschätzung Restnutzungsdauer“.

Hinterlassen Sie Ihre Kontaktdaten (E-Mail und Telefon) für Rückfragen und die Übersendung der Einschätzung.

Klicken Sie auf „Absenden“.

Unsere Experten führen eine Vorprüfung durch und senden Ihnen das Ergebnis innerhalb von 48 Stunden zu. Wenn die Durchsetzung einer verkürzten Nutzungsdauer aussichtsreich ist, geht es mit dem nächsten Schritt weiter.

Beauftragung Ihres Sachverständigen-Gutachtens

Rufen Sie den Link auf, den wir Ihnen in der kostenlosen Ersteinschätzung mitgeteilt haben.

Vervollständigen Sie Ihre bereits getätigten Eingaben und wählen Sie im letzten Schritt „Sachverständigengutachten Restnutzungsdauer“.

Geben Sie ergänzende Informationen an und laden Sie relevante Unterlagen hoch.

Klicken Sie auf „Absenden“, um Ihr Gutachten zu beauftragen.

Falls wir weitere Informationen oder Unterlagen benötigen, werden wir Sie kontaktieren.

Bevor Sie das finale Gutachten erhalten, senden wir Ihnen einen Entwurf zur Durchsicht, der bei Bedarf angepasst oder ergänzt werden kann.

Die Restnutzungsdauer wird gemäß § 4 Abs. 3 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bestimmt, wobei das Alter des Gebäudes als Grundlage dient. Bei wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen wird das Gebäude durch diese Maßnahmen „verjüngt“.

Die Gebäude-AfA (Absetzung für Abnutzung) stellt den jährlichen Betrag dar, der in der Steuererklärung als abzugsfähiger Aufwand geltend gemacht werden kann. Sie wird in der Regel als Prozentsatz des Gebäudewerts berechnet. Dieser steuerliche Mechanismus ermöglicht eine Reduzierung der Steuerlast ohne tatsächliche Kosten und erhöht somit den Netto-Cashflow bei gleichbleibenden Bedingungen.

Durch die Abschreibung können Investoren den angenommenen Wertverlust einer Immobilie aufgrund von Abnutzung über deren Nutzungsdauer steuerlich anerkennen.

Die gesetzlich festgelegte Abschreibungsdauer orientiert sich hauptsächlich am Baujahr der Immobilie. Dennoch gibt es zahlreiche weitere wichtige Faktoren, die bei der Berechnung der Restnutzungsdauer berücksichtigt werden, darunter die Tragstruktur, die Art der Immobilie, der Modernisierungsgrad, frühere Gebäudeschäden, der CO²-Fußabdruck und zukünftige Planungen.

Auch für langfristige Bestandshalter hat eine verkürzte Abschreibungsdauer Vorteile.

Es ist zwar richtig, dass in diesem Fall die Immobilie früher (z. B. nach 30 Jahren Nutzungsdauer) schon vollständig abgeschrieben ist. Allerdings haben Sie in diesen 30 Jahren ein entsprechend höheres Netto-Einkommen gehabt, aus dem zum Beispiel Rücklagen für weitere Investitionen oder Immobilienkäufe entstehen können.

Der umgekehrte Fall ist viel ärgerlicher: Sollten Sie wider Erwarten die Eigentumswohnung, das Mehrfamilienhaus oder die Gewerbehalle doch schon nach zehn Jahren verkaufen, wurde ein Großteil des Abschreibungspotenzials „verschenkt“.

Unsere Sachverständigen, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind, verfügen über langjährige Erfahrung in der Erstellung von Gutachten zur wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von Immobilien. Neben unserem festen Team arbeiten wir bundesweit mit freiberuflichen Gutachtern zusammen, die sich ebenfalls mit unserem Verfahren auskennen. Jedes von ihnen erstellte Gutachten wird von unserem Kern-Team überprüft, sodass wir unsere Dienstleistungen flächendeckend in ganz Deutschland anbieten können.

Obwohl gesetzlich oder durch die Rechtsprechung keine direkte Verpflichtung zu Außen- und Innenbesichtigungen besteht, möchten wir hervorheben, dass diese Praxis in bestimmten Fällen äußerst vorteilhaft sein kann.

Wir haben festgestellt, dass die Angabe eines Besichtigungstermins im Gutachten dazu beiträgt, Rückfragen von Finanzämtern zu minimieren und die Anerkennung des Gutachtens zu erleichtern.

Daher empfehlen wir, Besichtigungen in Betracht zu ziehen, um eine umfassendere und präzisere Bewertung zu erhalten, damit das Gutachten auf dem bestmöglichen Informationsstand basiert. Wenn Sie dies wünschen, können Sie im Auftragsprozess auf unserer Webseite die entsprechende Option auswählen.

Wir sind überzeugt, dass dies zur reibungslosen und erfolgreichen Abwicklung Ihres Gutachtens beitragen wird.

Ja, natürlich!

Die Rechnung wird Ihnen zusammen mit dem Gutachten zugesendet, sodass keine Vorleistung erforderlich ist. Die Bezahlung erfolgt bequem per Überweisung.

Bitte beachten Sie, dass unsere Buchhaltung das Gutachten nach Ablauf von vier Wochen ab Beauftragung in Rechnung stellt, falls bis dahin nicht alle erforderlichen Unterlagen eingereicht wurden. Selbstverständlich sind wir auch in diesem Fall bestrebt, Ihr Gutachten abzuschließen, sobald die fehlenden Unterlagen eingereicht werden.

Im äußerst unwahrscheinlichen Fall einer Nichtanerkennung unterstützen wir Sie bei der Einlegung eines Einspruchs – bisher wurden alle unsere Einsprüche erfolgreich durchgesetzt. Sollten Sie dennoch eine Ablehnung erfahren, gilt unsere 100%ige Geld-zurück-Garantie. In diesem Fall übernehmen wir die Kosten des Finanzgerichtsverfahrens und erhalten im Erfolgsfall 50 % des gewonnenen Streitwerts.

Hier ist eine Übersicht der Unterlagen, die wir für die Erstellung eines Gutachtens zur Restnutzungsdauer benötigen. Sie können die Unterlagen direkt bei der Beauftragung hochladen oder alternativ per E-Mail oder auf anderem Weg nachreichen:

Grundrisse: (z.B. aus der Bauakte, Aufteilungsplan, Exposé oder Vermietungsplänen)

Energieausweis: (Ausnahmen bei Gewerbe- und Denkmalobjekten möglich)

Fotos:

Außenansicht vorne (z.B. Gesamtansicht des Gebäudes von der Straße)

Außenansicht hinten (z.B. Gesamtansicht des Gebäudes vom Garten oder Hinterhof, falls möglich)

Treppenhaus (falls vorhanden)

Fenster (sichtbar in Material und Zustand, z.B. Holz, Kunststoff oder Aluminium)

Bäder (Zustand der sanitären Anlagen und Fliesen)

Innenausbau (z.B. Fotos von Räumen mit Wänden, Türen, Böden, Decken und Heizkörpern)

Dach innen (falls Dachgeschoss unausgebaut und zugänglich)

Dach außen (z.B. seitlich durch Dachfenster oder von der Straße aus, um die Art der Dacheindeckung zu erkennen)

Heizungsanlage (z.B. Foto der Zentralheizung, Gasetagenheizung, Übergabestation der Fernwärme, o.ä.)

Schäden und Defekte (falls vorhanden)

Sollten nicht alle Unterlagen bei der Beauftragung vorliegen, empfehlen wir dennoch, das Gutachten verbindlich zu beauftragen. Wir prüfen die Unterlagen in der Erstprüfung und kontaktieren Sie, falls noch Dokumente fehlen. Wenn das Gutachten aufgrund fehlender Unterlagen nicht erstellt werden kann, entstehen für Sie keine Kosten.

Wichtig: Bitte reichen Sie ausschließlich Unterlagen und Fotos des Bewertungsobjekts ein. Fotos von Nachbar- oder Referenzobjekten können nicht verwendet werden.

Der Datei-Upload ist kein Pflichtfeld, daher können Sie das Gutachten auch ohne alle Unterlagen beauftragen. Fehlt Ihnen etwas, können Sie die Unterlagen später per E-Mail oder über andere Wege wie WeTransfer, Google Drive oder Dropbox nachreichen.

Wir führen einen Unterlagen-Check durch und kontaktieren Sie, wenn noch Dokumente fehlen.

Wichtig: Falls bestimmte Unterlagen oder Fotos fehlen, wenden Sie sich bitte an unseren Kundenservice. Reichen Sie bitte nur Unterlagen und Fotos des Bewertungsobjekts ein und keine von Nachbar- oder Referenzobjekten.

Bitte teilen Sie uns im Kommentarfeld oder später per E-Mail an info@der-hausgutachter.de mit, bei welchen Angaben zu Modernisierungen Sie sich unsicher sind. Wir prüfen Ihre Unterlagen und Informationen auch ohne diese Angaben auf Plausibilität. In einigen Fällen kann es notwendig sein, dass der Gutachter erforderliche Informationen sorgfältig schätzt, wenn diese nicht genau ermittelt werden können.

Nach Beauftragung und Erhalt aller vollständigen Unterlagen beträgt die Bearbeitungsdauer in der Regel zwei bis vier Wochen.

Wenn Sie die Immobilie erst vor Kurzem erworben haben und noch keine Steuererklärung eingereicht wurde, ist es grundsätzlich ratsam, den Zeitpunkt des wirtschaftlichen Besitzübergangs als Bewertungsstichtag zu wählen. Falls jedoch bereits steuerliche Abschreibungen für die Immobilie vorgenommen wurden, sollten Sie den Jahresanfang (01.01.XXXX) des noch nicht veranlagten Jahres als Bewertungsstichtag in Betracht ziehen.

Ja, unsere Gutachten werden vom Finanzamt anerkannt. Sollte dies wider Erwarten nicht der Fall sein, unterstützen wir Sie bei der Nachbesserung und der Erstellung einer Einspruchsbegründung, in Zusammenarbeit mit unserer kooperierenden Steuerkanzlei.

Bislang wurden alle von uns formulierten Einsprüche erfolgreich durchgesetzt! Daher bieten wir Ihnen eine 100%-ige Geld-zurück-Garantie für den Fall, dass unser Einspruch abgelehnt wird. Voraussetzung für die Rückerstattung des Gutachterhonorars ist Ihre Zustimmung zur Weitergabe des Falls an unsere kooperierende Steuerkanzlei. Ihnen entstehen dabei keine Prozesskosten. Wir übernehmen die Kosten für den Finanzgerichtsprozess in Ihrem Namen und auf unsere Kosten. Erfolgreichen Fällen erhalten wir eine Beteiligung am Streitwert bzw. anteilig bei teilweisem Obsiegen, üblicherweise basierend auf Ihrer Steuerersparnis über drei Jahre.

Ja, bei vermieteten Immobilien können Sie die Kosten für das Gutachten als Werbungskosten absetzen.

Die Restnutzungsdauer einer Immobilie spielt in verschiedenen Bereichen eine wichtige Rolle:

Wertermittlung:

Die Restnutzungsdauer beeinflusst die Bewertung von Immobilien erheblich. Sie wirkt sich auf Kaufpreise aus und ist ein entscheidender Faktor in den Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertmodellen. Eine präzise Ermittlung der Restnutzungsdauer kann Kaufpreisunterschiede signifikant erklären und ist daher in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verankert.

Investitionsplanung:

Für die Investitions- und Instandhaltungsplanung ist die Restnutzungsdauer von Bedeutung. Sie hilft dabei, den aktuellen Zustand der Immobilie zu bewerten und zukünftige Instandhaltungsstrategien zu planen. Dies beinhaltet die Durchführung eines Variantenvergleichs möglicher Instandhaltungsmaßnahmen und die Berücksichtigung einer vorgegebenen Nutzungsdauer.

Steuerliche Relevanz:

Die gesetzlichen Abschreibungssätze für die Absetzung für Abnutzung (AfA) – 2 %, 2,5 % oder 3 % – basieren auf generellen Nutzungsdauern von 50, 40 oder 33 Jahren. Die tatsächliche Restnutzungsdauer ermöglicht die Anwendung von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, wodurch eine höhere Abschreibung als der gesetzlich vorgegebene Satz in Anspruch genommen werden kann.

Prinzipiell lohnt sich die Erstellung eines Nutzungsdauer-Gutachtens nur, wenn Sie die Gebäude-AfA steuerlich geltend machen können. Dies trifft beispielsweise nicht auf ein selbstgenutztes Einfamilienhaus oder auf eine Immobilie zu, die durch Schenkung oder Erbschaft übertragen wurde und bereits seit mehr als 50 Jahren im Familienbesitz ist.

Die technische Restnutzungsdauer bezeichnet die maximal mögliche Lebensdauer eines Investitionsguts aus technischer Perspektive (also wie lange ein Gebäude oder ein Fahrzeug voraussichtlich funktionsfähig bleibt). Sie stellt die obere Grenze bei der Festlegung der Nutzungsdauer für die Absetzungen für Abnutzung (AfA) dar, umgangssprachlich als Abschreibung bekannt.

Die technische Lebensdauer eines Gebäudes wird durch folgende Faktoren beeinflusst:

Baustoff- und Ausführungsqualität: Die Qualität der verwendeten Materialien und der Bauausführung spielt eine entscheidende Rolle.

Natürliche Einflüsse: Witterungsbedingungen wie Wind, Niederschlag, Luftfeuchtigkeit und Sonneneinstrahlung können die Lebensdauer beeinflussen.

Menschliche Einflüsse: Abnutzung durch regelmäßige Nutzung und andere menschliche Einflüsse sind ebenfalls relevant.

Beziehungen zwischen Bauelementen: Faktoren wie Schutzmaßnahmen (z. B. Anstriche auf Holz) oder mögliche negative Wechselwirkungen (z. B. Korrosion durch unterschiedliche Metalle) können die Lebensdauer beeinflussen.

Instandhaltung: Regelmäßige Wartung und Pflege, wie Reinigen, Konservieren und Reparaturen, sind entscheidend für die Erhaltung der technischen Lebensdauer.

Sollte die ermittelte Restnutzungsdauer unter 40 Jahren (für Gebäude, die vor 1925 gebaut wurden), 50 Jahren (für Gebäude, die nach 1925 gebaut wurden) oder 33 Jahren (für Gebäude, die ab 2023 gebaut wurden) liegen, kann sich das Gutachterhonorar in der Regel schnell amortisieren.

Ein Erbe tritt bei der Abschreibung einer Immobilie in die Fußstapfen des Erblassers, gemäß der „Fußstapfentheorie“. Der Erbe übernimmt die Anschaffungskosten des Gebäudes und kann den Restwert unter Anwendung des ursprünglichen Abschreibungssatzes und -betrags geltend machen. Wenn die Immobilie jedoch bereits seit beispielsweise 50 Jahren im Bestand des Erblassers war, ist sie vollständig abgeschrieben, und eine weitere Abschreibung ist nicht mehr möglich.

Die Gebäude-AfA ist eine unselbständige Besteuerungsgrundlage, die nicht rechtskräftig wird und daher grundsätzlich jedes Jahr neu festgelegt werden kann.

Die verkürzte Restnutzungsdauer wird jedoch in der Regel, nachdem sie einmal anerkannt wurde, in den Folgejahren fortgeführt, bis das Objekt vollständig abgeschrieben oder verkauft wird.

Uns ist kein Fall bekannt, in dem eine einmal anerkannte verkürzte Restnutzungsdauer nachträglich aberkannt wurde. Rechtlich ist dies jedoch grundsätzlich möglich. Nach unserem Verständnis läge die Beweislast für eine solche Aberkennung allerdings beim Finanzamt und nicht beim Steuerpflichtigen.

Grund und Boden gelten grundsätzlich als unvergänglich bzw. unzerstörbar. Im Gegensatz dazu ist die Nutzungsdauer der baulichen Anlagen und sonstigen Bestandteile eines Grundstücks zeitlich begrenzt. Verschleiß, Abnutzung und andere Alterungsprozesse führen während der Lebensdauer einer Immobilie zu einem kontinuierlichen Wertverlust, der steuerlich durch Abschreibungen berücksichtigt werden kann.

Die Gebäudeabschreibung beginnt mit dem Zeitpunkt der Anschaffung der Immobilie. Dabei zählt der Monat des wirtschaftlichen Übergangs – also der Zeitpunkt, an dem Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten laut Kaufvertrag auf den neuen Eigentümer übergehen. Das Datum des Kaufvertrags, die Grundbucheintragung oder der tatsächliche Bezug der Immobilie sind hierfür nicht entscheidend.

Es ist wichtig zu wissen, dass beim Kauf einer älteren Immobilie die Abschreibung für Sie neu beginnt, in der Regel mit der vollen Dauer von 50 Jahren, unabhängig vom ursprünglichen Baujahr des Gebäudes. Ein Ausnahmefall besteht bei Erbschaft oder Schenkung, wo der Erbe oder Beschenkte die Abschreibung des Vorbesitzers fortführt.

Tipp: Fachleute wählen oft bewusst den letzten Tag des Monats für den wirtschaftlichen Übergang, um bereits einen Monat früher von der Abschreibung zu profitieren.

Für Neubauten beginnt die Abschreibung im Jahr der Fertigstellung. Laut Bundesfinanzhof ist eine Immobilie fertiggestellt, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und das Gebäude grundsätzlich bezugsfähig ist. Bei Neubauten ist es in der Regel schwierig, eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen.

Da die voraussichtliche Nutzungsdauer in die Zukunft blickt, kann sie nur geschätzt werden. Hierbei kommen verschiedene Verfahren und Erfahrungswerte zum Einsatz.

Bei kernsanisierten Objekten kann die Restnutzungsdauer bis zu 90 % der ursprünglichen Gesamtnutzungsdauer betragen.

Sie können entweder ein Gutachten für eine spezifische Eigentumswohnung (z. B. ETW 5, 2. OG links im MFH XY) oder für das gesamte Mehrfamilienhaus beauftragen. Wir bieten keine Gutachten an, die sich auf mehrere Wohnungen innerhalb eines Mehrfamilienhauses beziehen, da dies weder durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gedeckt ist noch in der Praxis sinnvoll umgesetzt werden kann. Zudem gibt es selten zwei identische Wohnungen.

Sollten Sie jedoch feststellen, dass eine Bewertung des gesamten Mehrfamilienhauses für Sie vorteilhafter ist und Sie die notwendigen Informationen und Unterlagen für alle Wohnungen zur Verfügung haben, erstellen wir gerne ein Gesamtgutachten für das Mehrfamilienhaus.

Die gesetzlich vorgeschriebene Abschreibungsdauer von 50 Jahren (bzw. 33 Jahren ab 2023) für Gebäude dient als standardisierte Annahme zur Vereinfachung steuerlicher Regelungen. Diese Regelung spiegelt oft nicht die tatsächliche Nutzungsdauer wider, insbesondere bei Immobilien, die regelmäßig verkauft werden. Nach jedem Verkauf beginnt der Abschreibungszyklus von Neuem, was zu einer erneuten 50-jährigen Abschreibungsperiode führt.

Um diesem Umstand Rechnung zu tragen, gewährt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG den Steuerpflichtigen die Möglichkeit, statt des typisierten AfA-Satzes eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend zu machen, wenn dies nachvollziehbar begründet wird. Das Finanzamt berücksichtigt dabei die Schätzung des Steuerpflichtigen, solange diese im Rahmen üblicher wirtschaftlicher Erwägungen liegt. Die Schätzung wird nur dann abgelehnt, wenn sie eindeutig außerhalb des akzeptablen Rahmens liegt.

Die Reduzierung der Abschreibungsdauer auf 33 Jahre für Neubauten ab 2023 wurde eingeführt, um Investitionen in den angespannten Wohnungsmarkt zu fördern und den Bau neuer Immobilien zu beschleunigen. Diese Anpassung soll Anreize für Investitionen schaffen, um dem steigenden Bedarf an Wohnraum und den hohen Kosten für Bau und Instandhaltung gerecht zu werden.

Wenn der Steuerbescheid bereits rechtskräftig ist, können Sie die verkürzte Abschreibungsdauer nur für zukünftige Jahre geltend machen. In diesem Fall wird der verbleibende Buchwert der Immobilie ab dem Zeitpunkt der Anpassung über die tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer abgeschrieben.

Dies ist möglich, weil die Gebäude-AfA als unselbständige Besteuerungsgrundlage nicht endgültig festgelegt wird und daher jedes Jahr neu angepasst werden kann.

Im Dezember 2022 hat der Bundestag entschieden, die Möglichkeit der erhöhten Gebäude-AfA durch Nutzungsdauer-Gutachten beizubehalten. Die vom Bundesministerium der Finanzen seit August 2022 geplante Streichung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG wurde nicht umgesetzt, sodass die Regelungen zur Verkürzung der Restnutzungsdauer weiterhin gelten.

Sollten nach der Einreichung des Gutachtens mit Ihrer Steuererklärung Rückfragen oder Einwände vom Finanzamt auftreten, stehen wir Ihnen selbstverständlich mit unserer Expertise zur Seite, um diese Fragen zeitnah zu klären.

Kontaktieren Sie einfach unseren Kundenservice und schildern Sie uns Ihren Fall. Wir werden Ihnen dann gezielte Empfehlungen für das weitere Vorgehen geben.